物业服务标准

（一）工程服务

1、基本要求

（1）物业维修工具设施齐全，出现故障及时维修，无重大管理责任事故，不得出现损害工具设施的情况。

（2）根据有关设施设备维保规范，制定各项设施设备的全年维保计划和实施方案，报送采购人备案，各设施设备运行良好，功能完备，完好率达 98%以上。

（3）各设施设备的保养、检修、测试按计划、按要求进行，主要设备的保养、检修、测试必须如实作好记录；外包项目要求专业维保公司每月提供维保报告。

（4）岗位人员必须熟悉并定期演练各项操作规程及应急预案，采购人将定期检查测验，尤其是中控室值班员。

（5）不得随意改变设施设备用途。

（6）各机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生， 机房环境符合设备要求。

（7）严格执行值班及交接班制度，工作时间不得喝酒、睡觉、玩游戏、擅离岗位。

（8）报修、抢修机制完善，设施设备出现故障一般应在接到通知后 10 分钟内到达现场。易损件(如灯管等)维修不应超过两小时；一般性维修不超过一天；紧急故障维修应在接到通知后 5 分钟内到达现场处理，设施设备维修记录完整。维修时应按要求设警示牌，维修完毕后清理现场恢复原样。

（9）发生重大故障应及时报告，杜绝由于管理原因出现的各类责任事故。

（10）每季度对大楼水、电、冷、暖等能耗数据进行计量、统计、分析、对比，并向采购人提交分析报告，提出节能措施。

2、房屋管理

（1）日常对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完整，发现重大问题及时报采购人。

（2）楼宇外观及内墙始终保持完好、整洁；内外墙贴面无破损、无污染。

（3）大楼分区、楼层、房号标识准确明显，大堂内布置合理。

（4）未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。

3、设施设备管理

给排水

（1）按制度定期检查、维护电源系统、控制系统、水泵、阀门等，并做好相应记录，保证给排水系统通畅。

（2）遇计划停水应及时向采购人报告，并按要求发出通知。

（3）确保直饮水系统运行正常并保证水质优良，每半年应提供一次检验报告。中水站、绿化喷灌系统和瀑布根据需要制定运行时间表，保持可随时启用状态。

（4）各水箱运行正常，出现渗漏等故障应及时维修并报告采购人。

强弱电

（1）保证供配电系统和各弱电系统 24 小时正常运行，每天定时巡检强弱电机房；出现故障立即抢修，不得出现设备带病运行情况。

（2）强弱电工作人员必须持有相应的专业证书，消防监控、秩序维护监控、楼宇监控工作人员必须经过专业培训，中控室各监控系统实行 24 小时值守，发现故障报警及时处理，并做好相应记录。

（3）所有岗位人员必须严格按照相关规定进行操作。

（4）保证正常供电，无人为停电、断电事故。

（5）遇计划停电、限电应及时向采购人报告，并按要求发出通知。

（6）临时用电管理措施与停电应急处理措施完备有效。

（7）公共照明和大楼泛光照明运行正常，并按要求制定时间表开启及关闭。

（8）投标人应制定弱电相关工作制度，对设备操作人员进行保密教育，严禁利用控制设备进行除控制软件外的一切活动，不得在设备上使用移动存储设备，不得擅自拷贝中控室监控信息。

（9）备用应急灯、应急电源等设备保持可随时起用状态。应急指示灯、引路标志完好。

（二）、环境保洁服务

1、管理区域内公共部位的环境保洁工作应按计划进行，并随时做好巡查、维护。保洁服务要适时（卫生间清洁在 8：30 前完成）、及时、准时，尽量不影响大楼的正常办公。

2、定期核定、调整保洁耗材使用量，根据申请定期领用，易耗品须爱惜，使用节约有度，严禁将耗材带出综合业务楼或私自使用。

3、综合业务楼外墙、大厅、楼道、走廊、卫生间、大院等公共部分的墙面、地面干净整洁，面砖、地砖、涂料墙面等装饰材料发现问题需及时汇总上报。

4、综合业务楼内公共区域、走廊、茶水间、楼道、消防通道、扶梯及扶手、电梯、围栏、柱面干净整洁，大堂整洁光亮。走廊和卫生间每日至少保洁四次。玻璃大门无明显污渍、手印。电梯内地毯每日更换，其他地毯定期清洗、吸尘，保持干净，无污渍。

5、综合业务楼内公共区域天花板、天棚目视无蜘蛛网、无灰尘。灯罩、烟感、通风口、指示灯目视无明显灰尘。雨棚无明显污渍。

6、卫生间无异味，地面、洗手台面无明显污渍、杂物和积水，地面无明显脚印、墙面瓷砖、隔断、门窗和玻璃镜面无灰尘、水渍，大、小便池内无污物，下水通畅。墙面四角保持干燥，无蛛网，金属器具保持光亮，无浮灰，无水迹，无锈斑，每周消毒一次。如遇重大活动或个别情况应在 20 分钟内清理完毕。蚊香、17、20、21 层的手纸和洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。

7、综合业务楼及院内垃圾箱等环卫设施外表无明显污迹、黏附物，内部垃圾及时清理，周围无散落垃圾，无污水、污渍。垃圾中转站、收集箱周围卫生无散落垃圾，无明显污物。中转站根据实际情况进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

8、停车场地面干净整洁，无积水、无污水流溢。保持车场道路畅通，无堆积垃圾和杂物，地面无垃圾。

9、雨水管井、污水管井定期清理、保持畅通，井盖上无污物，井盖无缺损、无丢失。

10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。消杀过程中严格遵守操作规程，并有相应记录。

（三）、秩序维护服务

1、秩序维护人员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。

2、实行 24 小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗、应急分队。巡逻路线科学合理，积极配合辖区派出所工作，突发事件反应迅速。

3、秩序维护工作应重点加强中控室值班维护、夜间值班巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件迅速得到解决。

4、安全防范措施及上访、群体聚众等突发事件应急方案完善，并充分考虑到大楼的功能特点。

5、配合秩序维护特勤队维护大楼出入秩序，引导访客接待登记；确保楼内出入安全万无一失。

6、车辆的出入、停放管理规范，大楼及邻近范围内的交通秩序井然，车辆不能乱停乱放。

7、楼内、外、停车场有专人疏导，做到管理有序，排列整齐。

8、非机动车辆集中停放，摆放整齐，不得在院区内外随意停放。

9、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

10、安防设备维护得当，确保不发生人为损坏，出现故障及时发现并尽快维修，一般不得超过一周时间。

机动车的停放制度:

1.使用人员须注意和遵守停车场的交通标志并遵从管理人员的指引。

2.停车场最高限速5公里/小时，严禁超速行驶。

3.使用人员在停车场内驾驶或停泊车辆时必须严格遵守管理处的合法指示，无条件服从管理人员的安排。

4.严禁任何使用人员将载有易燃易爆及有毒有害等危险物品的车辆进入停车场内，如有违反本规定的损害及一切损坏由该使用人员承担全部责任。

5.任何使用人员装卸货物必须经管理处同意，并办理有关手续后在指定的时间和地点进行。

6.本停车场车位仅供泊车辆之用，严禁使用人员将停车位挪作他用。

7.任何使用人员不得在本停车场范围内进行泊车以外的任何活动。

8.使用人员应将车辆停泊在规定之车位内，不得干扰妨碍本停车场其他车辆的停放。

9.任何使用人员应保持本停车场整洁、不得乱丢垃圾、杂物及沾有油渍的擦布或棉纱。

(四)宿舍管理——按枫叶学院宿舍管理规定严格执行